Квартиру можно продать и в том случае, если в ней живёт арендатор. Наличие действующих арендных отношений не означает автоматически, что перед продажей квартира должна быть освобождена.
Однако арендатор влияет на стратегию продажи, круг потенциальных покупателей, а иногда и на скорость сделки.
В некоторых случаях квартира с добросовестным арендатором может быть даже привлекательнее для инвестора. В других случаях действующая аренда может усложнить обычную продажу.
Можно ли продать квартиру с арендатором?
Да.
Продажа квартиры и действующие арендные отношения — два отдельных вопроса. Но перед началом продажи необходимо точно понимать, какой договор аренды заключён и какие обязательства из него следуют.
Стоит проверить:
- срок действия договора аренды;
- условия прекращения договора;
- размер арендной платы;
- есть ли у арендатора задолженность;
- какой залог согласован;
- были ли проблемы при пользовании квартирой.
До сделки потенциальный покупатель должен знать, какие арендные отношения переходят вместе с квартирой.
Должен ли арендатор выехать до продажи квартиры?
Не обязательно.
Если квартиру покупает инвестор, наличие добросовестного арендатора может быть преимуществом. Покупатель получает недвижимость, которая уже приносит арендный доход.
Если покупатель хочет сам жить в квартире, важным становится вопрос, когда и на каких условиях квартиру можно освободить.
Поэтому существующая аренда напрямую влияет на то, какому покупателю имеет смысл предлагать квартиру.
Как продать квартиру, если арендатор не хочет выезжать?
В такой ситуации не стоит скрывать проблему от покупателя или начинать продажу, не проверив условия действующего договора.
Сначала необходимо выяснить правовое положение арендных отношений, а затем решить, какой способ продажи реалистичен.
Если квартиру невозможно освободить в ближайшее время, предложение может быть разумно ориентировать прежде всего на инвесторов или покупателей, для которых действующий арендатор не является препятствием.
Такую квартиру тоже можно продать — просто подходящий покупатель может быть другим.
Как организовать показы квартиры, если в ней живёт арендатор?
Показы квартиры с арендатором необходимо планировать и согласовывать заранее.
Постоянные неожиданные визиты могут привести к конфликту и усложнить процесс продажи как для собственника, так и для арендатора.
На практике разумно заранее согласовать определённые периоды, когда квартиру можно показывать потенциальным покупателям, а также срок предварительного уведомления.
Если организовать показы очень сложно, это также влияет на выбор наиболее подходящего способа продажи.
Продать квартиру с арендатором на рынке, инвестору или через быстрый выкуп?
Это зависит прежде всего от целей собственника, договора аренды и того, насколько быстро необходимо выйти на сделку.
Обычная продажа
Подходит, если срочности нет и существующие арендные отношения не мешают показывать квартиру или передать её покупателю.
Цель — найти покупателя на рынке по максимально хорошей цене.
Быстрая продажа
Если собственник хочет быстрее выйти на сделку, стратегию продажи можно активнее ориентировать на инвесторов и покупателей, для которых существующий арендатор не является проблемой.
Это может сократить время, необходимое для поиска подходящего покупателя.
Быстрый выкуп квартиры
Если собственнику нужно быстрое и простое решение или ситуация с арендатором осложняет обычную продажу, одним из вариантов может быть быстрый выкуп квартиры.
При быстром выкупе квартира оценивается с учётом действующих арендных отношений и других обстоятельств, после чего собственник может решить, подходит ли ему предложение о выкупе.
Можно ли продать квартиру с проблемным арендатором?
Даже проблемные арендные отношения не означают автоматически, что недвижимость невозможно продать.
Важно знать, какой договор действует, есть ли задолженность и какие права и обязанности есть у сторон.
Чем сложнее ситуация, тем важнее выбрать правильную стратегию продажи до того, как квартира будет выставлена на открытый рынок.
Иногда разумно сначала урегулировать арендные отношения. В других случаях квартиру можно продать вместе с существующим арендатором.
Какое решение подходит в вашей ситуации?
- У продажи квартиры с арендатором нет одного универсального решения.
- Если цель — максимально возможная рыночная цена, может подойти обычная продажа.
Если цель — продать быстрее, может подойти быстрая продажа и стратегия, ориентированная на инвесторов.
Если цель — провести сделку максимально быстро и без длительного процесса продажи, может подойти быстрый выкуп квартиры.
Vendor Kinnisvara помогает в Таллинне и Харьюмаа оценить ситуацию с квартирой, в которой живёт арендатор, и сравнить различные варианты до принятия решения.
Если вы хотите продать квартиру, в которой живёт арендатор, отправьте нам адрес объекта и основные данные договора аренды. Мы оценим ситуацию и предложим реалистичный план продажи.
Автор статьи
Консультирует собственников по вопросам срочного выкупа недвижимости в Таллинне и Харьюмаа.
